中國(guó)規(guī)模龐大的房地產(chǎn)中介行業(yè)，或許正醞釀一場(chǎng)風(fēng)暴的聚集。

前幾日，杭州官方二手房交易監(jiān)管平臺(tái)重推“個(gè)人自主掛牌房源”功能，該消息一出，網(wǎng)絡(luò)即出現(xiàn)支持政府主導(dǎo)交易平臺(tái)、反對(duì)中介的聲浪。涌入官方平臺(tái)的看客們，甚至讓網(wǎng)絡(luò)幾度崩潰。

有觀點(diǎn)甚至預(yù)測(cè)，中介行業(yè)將迎來(lái)類(lèi)似教培行業(yè)的暴擊。與教培行業(yè)相似的是，房產(chǎn)中介行業(yè)也已逐步完成頭部聚集，資本深度介入。當(dāng)巨頭貝殼找房赴美上市時(shí)，它的市場(chǎng)份額已經(jīng)在10%左右，GTV（總交易額）僅次于阿里巴巴，它的身后站著騰訊、紅杉中國(guó)、高瓴、軟銀、百度、鼎暉、華興等一眾資本。

與在資本市場(chǎng)的光鮮形象形成對(duì)比的是，中國(guó)房地產(chǎn)中介的發(fā)展壯大，一直伴隨著鋪天蓋地的負(fù)面評(píng)論。已經(jīng)逝世的鏈家創(chuàng)始人左暉曾說(shuō)：“尊嚴(yán)離我們這個(gè)行業(yè)太遠(yuǎn)�！�

截至2020年末，中國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人總數(shù)接近200萬(wàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)總規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)億。這個(gè)與民生息息相關(guān)的行業(yè)，已經(jīng)瘋狂生長(zhǎng)20年，涉及百萬(wàn)人就業(yè)。因此，當(dāng)官方房產(chǎn)交易平臺(tái)問(wèn)世之后，中介人士仍然不愿意相信這條鰱魚(yú)的出現(xiàn)會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性沖擊，近日不少行業(yè)人士陸續(xù)發(fā)聲，稱(chēng)“國(guó)內(nèi)不太可能存在真正房東直售”。

不過(guò)，官方平臺(tái)目前所能承擔(dān)的作用雖然微小，但這足以讓市場(chǎng)各方看到了某種端倪：中介代理在房產(chǎn)交易中的作用真的面臨弱化！

官方在行動(dòng)

最近涉及整治房產(chǎn)中介的信號(hào)，確實(shí)有點(diǎn)多。

去年在美國(guó)上市的行業(yè)巨頭貝殼找房，在今年剛實(shí)現(xiàn)扭虧為盈后，就陷入“被反壟斷”和“去中介化”疑云中，股價(jià)接連暴跌，從今年最高點(diǎn)計(jì)算，貝殼市值已經(jīng)蒸發(fā)超過(guò)750億美元。

8月18日，杭州住保房管局發(fā)布文章稱(chēng)“房東直售房源來(lái)了！二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線(xiàn)新功能”，并稱(chēng)新功能打破依賴(lài)中介機(jī)構(gòu)的房屋銷(xiāo)售模式，為群眾“手拉手”自主交易提供了更公平合理新渠道。

杭州不是唯一一個(gè)要推廣房東直售的城市，從已有信息來(lái)看，很多城市都在開(kāi)展前期工作。

比如6月深圳曾短暫上線(xiàn)了一個(gè)“二手房交易系統(tǒng)”，其中就有“個(gè)人自助賣(mài)房”這一選項(xiàng)，后被證實(shí)是一個(gè)新版網(wǎng)簽系統(tǒng)正處于測(cè)試階段，過(guò)一段時(shí)間會(huì)正式上線(xiàn)。

去年5月，河南省永城市也建了一個(gè)官方二手房交易平臺(tái)，并且承諾免費(fèi)發(fā)布信息、免費(fèi)房源核驗(yàn)、免費(fèi)資金監(jiān)管，保障信息真實(shí)、保障交易順暢、保障貼心服務(wù)等，以此來(lái)打擊“黑中介”。

各地方政府對(duì)二手房交易平臺(tái)的信息建設(shè)，符合國(guó)家的政策要求。

今年7月23日，住建部釋放了一個(gè)風(fēng)向：未來(lái)3年，樓市要進(jìn)行一場(chǎng)“大整頓”。其中，房產(chǎn)中介就是被重點(diǎn)整頓的對(duì)象之一。

住建部特別提到了一些現(xiàn)象，包括：在房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，發(fā)布虛假房源信息；套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房；協(xié)助購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)；違規(guī)收取“茶水費(fèi)”等費(fèi)用，變相漲價(jià)；利用不公平格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益；捏造、散布不實(shí)信息，擾亂市場(chǎng)秩序。這些亂象都指向了房產(chǎn)中介。

此外，2020年5月，國(guó)家發(fā)改委就明確要求推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記和網(wǎng)上申報(bào)納稅工作，建立“一窗受理”的網(wǎng)上平臺(tái)，推廣使用電子證件照和電子材料。房產(chǎn)信息全部進(jìn)行登記后，政府平臺(tái)就擁有最真實(shí)、權(quán)威的信息，同時(shí)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步簡(jiǎn)化了流程和辦理時(shí)間，為購(gòu)房者自行辦理手續(xù)提供了可能性。

短期難以被取代

杭州之所以被視為打響“去中介化”第一槍?zhuān)�是因�(yàn)樗�釋放了幾個(gè)新信號(hào)。

首先，對(duì)于購(gòu)房者最顧忌的真假房源以及房產(chǎn)交易安全性，政府信用背書(shū)正在取代中介背書(shū)。

其次，中介第一次被真正屏蔽在信息資源之外——新功能設(shè)置了用戶(hù)身份智能分類(lèi)功能，個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶(hù)開(kāi)放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。而在過(guò)去，即便業(yè)主是在商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)自主掛牌，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人都可以無(wú)孔不入，通過(guò)不斷打電話(huà)許諾提升售價(jià)等手段，幾乎壟斷了所有房源。

針對(duì)中介機(jī)構(gòu)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)房屋流程復(fù)雜，中介不可缺少，杭州官方確認(rèn)“房屋買(mǎi)賣(mài)并不是必須通過(guò)中介”，政府官辦平臺(tái)可以引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開(kāi)展交易。

“雖然房產(chǎn)交易整個(gè)鏈條很長(zhǎng)，但行業(yè)有一句說(shuō)法‘得房源者得天下’，政府一旦控制住最核心的房源發(fā)布，就拿捏了中介的命脈�？梢韵胂笠幌滦袠I(yè)的未來(lái)：定價(jià)，未來(lái)都根據(jù)政府二手房指導(dǎo)價(jià)；房源，有政府信用背書(shū)，比中介信用更好；交易，有政府指導(dǎo)全流程�！鄙虾Ｒ幻�資深中介人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

“我們目前最擔(dān)心的是，購(gòu)房者通過(guò)中介機(jī)構(gòu)看房，最后在政府平臺(tái)上‘手拉手’交易�！绷硪晃恢薪槿耸糠Q(chēng)。

“政府出面構(gòu)建二手房交易平臺(tái)是一個(gè)可行的做法。互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的崛起讓去中介化有了可能性，借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，由政府在網(wǎng)站上形成平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上大家可以自主上傳信息達(dá)成交易，由于政府具有公信力，可以成為一個(gè)真正的去中介化平臺(tái)，從而有效地降低交易成本。這也是為什么當(dāng)前不少城市開(kāi)始進(jìn)行試點(diǎn)的原因。”盤(pán)古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

不過(guò)，政府面臨的最大問(wèn)題可能是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的成本。在杭州發(fā)布新功能后，由于訪(fǎng)問(wèn)人數(shù)過(guò)多，網(wǎng)站曾數(shù)度崩潰。即便修復(fù)后，該網(wǎng)站也存在房源信息過(guò)于簡(jiǎn)單、重復(fù)掛牌等問(wèn)題。

因此，近日已有不少中介機(jī)構(gòu)分析師撰文稱(chēng)，中介不會(huì)怕官辦中介平臺(tái)，過(guò)去類(lèi)似平臺(tái)對(duì)中介機(jī)構(gòu)幾乎都是零影響。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，杭州官辦二手房交易平臺(tái)，主要是表達(dá)一種態(tài)度，靠這個(gè)平臺(tái)完成市場(chǎng)化交易，幾無(wú)可能。

“政府的平臺(tái)到底收不收費(fèi)？如果不收費(fèi)的話(huà)，運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的大量成本、大量的后續(xù)交易服務(wù)到底該由誰(shuí)來(lái)提供？所以在這樣的情況下，一個(gè)政府房源平臺(tái)徹底干掉房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的�！苯�瀚表示。

不過(guò)至少目前杭州的投入動(dòng)作不會(huì)停止。根據(jù)杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心的說(shuō)法，接下來(lái)，政府平臺(tái)還會(huì)推出新功能，包括個(gè)人求購(gòu)的信息發(fā)布以及資金監(jiān)管功能。

邏輯或被改變

過(guò)去，中介行業(yè)的一些亂象，確實(shí)帶來(lái)了消費(fèi)者極大的反彈情緒，而“天下苦中介久矣”背后最大的問(wèn)題是抽傭率不斷攀升、中介費(fèi)過(guò)高。

CIC報(bào)告數(shù)據(jù)，2014年至2019年，國(guó)內(nèi)通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成的房屋銷(xiāo)售與租賃總額由3.2萬(wàn)億升至10.5萬(wàn)億，滲透率由33%上升到47.1%；全國(guó)房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)租金從636億元增至2515億元，平均費(fèi)用率由2.0%上升到2.4%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，10年前，房?jī)r(jià)1萬(wàn)/平方米的時(shí)候，中介費(fèi)率2%，現(xiàn)在一平方米5萬(wàn)-10萬(wàn)元，部分城市費(fèi)率上漲到了3%，的確醞釀出了行業(yè)的雷暴，二手房中介行業(yè)肯定會(huì)迎來(lái)更猛烈的監(jiān)管。

中介費(fèi)率過(guò)高，也讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)過(guò)度膨脹。在近5年的時(shí)間里，房地產(chǎn)中介公司的數(shù)量增長(zhǎng)了200%，中介從業(yè)者人數(shù)增長(zhǎng)超過(guò)100%。

去年全國(guó)二手房交易金額達(dá)7.3萬(wàn)億元，即便所有交易都由中介完成，按照200萬(wàn)從業(yè)者計(jì)算，人均完成交易365萬(wàn)元，即人均年平均僅成交1-2套房子。

上海一名中介業(yè)內(nèi)人士表示，上海一個(gè)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人年平均僅成交1.5套，“一年不開(kāi)張，開(kāi)張吃一年”成了常態(tài)。而如果政府能夠提供基礎(chǔ)的房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)，那么許多中介機(jī)構(gòu)將被驅(qū)逐出賽道。

“最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)信息提供服務(wù)，其實(shí)已經(jīng)不再需要房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成了，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，貝殼們已經(jīng)被過(guò)頂傳球了。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要提供更有價(jià)值的增值化服務(wù)，大多數(shù)只提供基礎(chǔ)服務(wù)的中小中介很有可能會(huì)被市場(chǎng)淘汰�！苯�瀚認(rèn)為。

今年7月，一則“二手房中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY三倍”的消息曾經(jīng)流傳，但鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等公司均回應(yīng)“沒(méi)有接到相關(guān)通知”，而目前各家中介費(fèi)也未變動(dòng)。

張大偉也認(rèn)為，杭州官辦平臺(tái)事件，背后反映了中介費(fèi)的爭(zhēng)議，也體現(xiàn)了這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在重磅打擊房地產(chǎn)二手房行業(yè)。

也許在政府做好基礎(chǔ)信息平臺(tái)服務(wù)后，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的不合理中介費(fèi)將有望下調(diào)。