本周堪稱(chēng)樓市政策有史以來(lái)最強(qiáng)的一周，從政府收儲(chǔ)到降首付，每天大招不斷。

5月17日，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)，對(duì)口最高負(fù)責(zé)人表示：打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

幾乎同一時(shí)間，央行宣布調(diào)整樓市信貸政策，力度頗大，且從宣布之日起的第二天，也就是5月18日開(kāi)始執(zhí)行，速度夠快。

目前房貸利率已經(jīng)在歷史性低位，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步取消貸款下限，利率工具用到了極致。未來(lái)不排除隨著環(huán)境變化利率進(jìn)一步走低。

首付方面，過(guò)去幾年從30%、到20%、再到15%，已是有史以來(lái)最寬松的首付水平。不斷打破歷史紀(jì)錄，說(shuō)明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀有強(qiáng)烈的緊迫感。

5月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布最新的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，哀聲一片。2024年4月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，70個(gè)大中城市各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同、環(huán)比降幅均有所擴(kuò)大。二手房是當(dāng)前樓市的風(fēng)向標(biāo)，二手房相當(dāng)慘淡。

在降首付等大招出臺(tái)之前，本周房地產(chǎn)領(lǐng)域談?wù)撟疃嗟脑掝}是政府收儲(chǔ)。市場(chǎng)大小作文瘋傳，在政府收儲(chǔ)刺激下，滬港兩地房地產(chǎn)板塊持續(xù)大漲。房地產(chǎn)板塊之所以如此強(qiáng)勢(shì)，除了降首付等消息，最近瘋傳的政府收儲(chǔ)是助推地產(chǎn)板塊上漲的最大原因。

據(jù)新加坡聯(lián)合早報(bào)5月15日的報(bào)道，中國(guó)政府正考慮，讓地方政府利用銀行貸款，購(gòu)買(mǎi)幾百萬(wàn)套的未售出住房，以緩解房屋過(guò)剩的問(wèn)題。

5月16日晚，財(cái)新報(bào)道，住建部、金融監(jiān)管總局、國(guó)有大行等機(jī)構(gòu)正在探討收購(gòu)存量住房。

5月17日，靴子落地，央行正式宣布：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

新華社5月17日電，保障性住房貸款利率為1.75%，資金成本非常低，且通過(guò)銀行發(fā)給地方國(guó)有企業(yè)，不得用于地方政府融資平臺(tái)，專(zhuān)款專(zhuān)用。本次央行以再貸款的方式介入收儲(chǔ)，開(kāi)歷史之先河，遠(yuǎn)超預(yù)期。

此前市場(chǎng)認(rèn)為，如果參照租金回報(bào)率1.5%，以及PSL利率2.25%的水平發(fā)錢(qián)收儲(chǔ)，政府需要以市場(chǎng)價(jià)格的5折左右，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子，才能覆蓋成本�，F(xiàn)在再貸款利率是1.75%，收購(gòu)房子的折扣可以明顯提高，對(duì)于市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商是不小的利好。

當(dāng)然，最終政府會(huì)以什么樣的價(jià)格收購(gòu)，不同的地方會(huì)有不同的選擇，經(jīng)濟(jì)差一點(diǎn)的也許收購(gòu)價(jià)格低一些，政府還能借此盈利，經(jīng)濟(jì)條件允許的，可能保本即可，盡可能讓利給開(kāi)發(fā)商和租賃人員。

保障性住房再貸款的期限是1年，可以展期4次，和PSL幾乎一樣，但利率低了不少。這可能意味著，PSL會(huì)被保障性住房再貸款置換，對(duì)于捋順利率曲線有一定幫助。

此前天風(fēng)地產(chǎn)測(cè)算，假設(shè)此次收購(gòu)300萬(wàn)-500萬(wàn)套新房庫(kù)存，假設(shè)單套建面70-90平/套，假設(shè)商品住宅銷(xiāo)售單價(jià)1萬(wàn)元/平，假設(shè)收購(gòu)價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格的4-6折，則本輪收儲(chǔ)資金預(yù)期規(guī)模為0.84萬(wàn)億-2.7萬(wàn)億區(qū)間。

目前以3000億的資金投放，拉動(dòng)5000億的貸款，規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于整個(gè)房地產(chǎn)所需的資金量。央行沒(méi)有一次性把資金打滿(mǎn)，符合摸著石頭過(guò)河的精神，看看效果再說(shuō)是否加碼。

實(shí)際上，在央行發(fā)文之前，不少地方政府已經(jīng)實(shí)行了一段時(shí)間的收儲(chǔ)。鄭州以舊換新政策，就借助城投公司購(gòu)買(mǎi)居民二手房，從而刺激居民購(gòu)買(mǎi)新房。5月14日，杭州臨安公布新收儲(chǔ)模式，打算直接從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)新房，買(mǎi)來(lái)的房子用于出租，做公共租賃房使用。杭州臨安收儲(chǔ)和本次保障性住房再貸款規(guī)定的操作方式基本一致，可以看成未來(lái)各城市的樣板工程。

上述政策會(huì)在短期內(nèi)各地去庫(kù)存效果立竿見(jiàn)影，實(shí)質(zhì)意義如何尚不確定。參照日本的情況，空置率高的地方基本會(huì)長(zhǎng)期空置，即便在東京也是如此。這說(shuō)明，很多庫(kù)存是無(wú)效庫(kù)存，很多供給是無(wú)效供給，降低這部分供給未必對(duì)市場(chǎng)有實(shí)質(zhì)意義。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，甲方從一般客戶(hù)變成政府，通過(guò)再貸款收上來(lái)的錢(qián)可能直接劃入監(jiān)管賬戶(hù)，進(jìn)入銀行體系，資產(chǎn)和負(fù)債一筆勾銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)漸行漸遠(yuǎn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商可能也失去了存在的價(jià)值。也許這就是中國(guó)樓市的未來(lái)，像新加坡一樣，不需要太多純粹的商業(yè)開(kāi)發(fā)商。