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義烏是中國(guó)最富裕的地區(qū)之一。根據(jù)義烏市統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，2020年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1485.6億元，全市按戶籍人口計(jì)算人均GDP達(dá)到175865元，全體居民人均可支配收入為71210元，這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)僅次于上海，比北京、廣州、深圳還高。其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是高達(dá)80137元，遠(yuǎn)超一線城市。
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[ 需求遭遇雙重?cái)D壓的義烏，很快就加入了全國(guó)市場(chǎng)行情整體下行的通道。多數(shù)項(xiàng)目國(guó)慶后入市的二期，月均銷售僅十余套。 ]

“現(xiàn)在賊后悔�！苯衲�4月，定居浙江義烏市區(qū)的江蒙在人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策優(yōu)惠下，花200多萬(wàn)搶下了一套89平方米的新房。雖然享受到了30萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼，但如今市場(chǎng)下行的背景下，他感覺(jué)自己買虧了。

讓江蒙的心態(tài)發(fā)生如此變化的，是義烏樓市從上半年的節(jié)節(jié)攀高，到下半年的行情斷崖。

“4月份時(shí)買房像買菜�！敝鞒菂^(qū)3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目比比皆是，幾個(gè)人搶一套房的情況屢見(jiàn)不鮮，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤首開300多套房源也當(dāng)天清盤。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月時(shí)，義烏商品房成交均價(jià)約為2.53萬(wàn)元/平方米，上年同期則僅為1.79萬(wàn)元/平方米，一年來(lái)的漲幅逾40%。隨著住建部的約談、調(diào)控逐步收緊以及人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策的變動(dòng)，剛需、投資都遭到不同程度的擠壓，義烏市場(chǎng)迅速跌至冰點(diǎn)。多數(shù)項(xiàng)目國(guó)慶后入市的二期，月均銷售僅十余套。

義烏產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)下，這座三線小城持續(xù)推動(dòng)著人才引進(jìn)策略。2020年七普數(shù)據(jù)顯示，義烏的常住人口達(dá)到近186萬(wàn)人，在過(guò)去十年里增幅逾五成。有產(chǎn)者要保值，后來(lái)者要置業(yè)，這座快速發(fā)展中的三線小城，需求仍在。

上半年“買房如買菜”

“濱江·翠語(yǔ)華庭二期即將開盤，78-135平方米TOD都會(huì)生態(tài)住區(qū)，火爆登記中。”帶著些寒意的“雙11”電商消費(fèi)狂歡節(jié)夜晚，義烏市中心一座購(gòu)物中心的滾動(dòng)屏上，這條廣告語(yǔ)在耀眼的紅色背景下顯得格外醒目。

濱江集團(tuán)(4.080, 0.00,
0.00%)旗下的這個(gè)項(xiàng)目上半年首開時(shí)確實(shí)“火爆”，300余套房源很快售罄。而這番熱度普遍存在于當(dāng)時(shí)的義烏市場(chǎng)，以碧桂園上半年入市的兩個(gè)市區(qū)項(xiàng)目為例，云璽毗鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，潮鳴位于江東街道，登記人數(shù)與房源比基本保持在3：1、4：1。

不只是在義烏市區(qū)，附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項(xiàng)目也是同樣搶手。某項(xiàng)目位于義烏南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉洋告訴記者，蘇溪鎮(zhèn)的海玥和鳴首開300套房當(dāng)天清盤。而該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已達(dá)到了2.2萬(wàn)元/平方米。

“4月份時(shí)買房像買菜�！鄙习肽�，義烏主城區(qū)3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目比比皆是，幾個(gè)人搶一套房的情況屢見(jiàn)不鮮，鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤首開300多套房源也當(dāng)天清盤。其中，既有受到購(gòu)房補(bǔ)貼政策門檻降低而紛紛上車的剛需客戶，也有出手闊綽的投資客戶，整個(gè)樓市一派火熱景象。

未限價(jià)的項(xiàng)目，入市后價(jià)格迅速膨脹。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月時(shí)，義烏商品房成交均價(jià)約為2.53萬(wàn)元/平方米，而上年同期則僅為1.79萬(wàn)元/平方米，一年來(lái)的漲幅逾40%。

“買房如買菜”的大勢(shì)下，江蒙回憶道，當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目不僅沒(méi)有優(yōu)惠，有的還會(huì)通過(guò)購(gòu)買車位的情況挑選購(gòu)房者，“兩個(gè)車位全款優(yōu)先，然后一個(gè)車位，接著才是按揭公積金貸款，以此排列優(yōu)先順序�！�

如此龐大的購(gòu)房群體中，混雜著規(guī)模不小的投資客。濱江一樓盤的置業(yè)顧問(wèn)向記者表示，其首開項(xiàng)目推出時(shí)，投資客戶占比在30%左右；劉洋上半年推出的項(xiàng)目中，投資客戶一下子買一整層，甚至買幾層、十幾套都很正常。

除此之外，還有更多剛需客戶，吸引他們上車的，是大幅降低的人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策門檻。

2020年6月下旬，義烏調(diào)整了人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策，取消了義烏市戶籍限制、調(diào)整在義工作（繳納社保）滿2年以上的要求、首付比例從50%降至30%等，門檻大大降低；其中，根據(jù)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，�？�、本科、碩士等人才，分別補(bǔ)助20萬(wàn)元、30萬(wàn)元、40萬(wàn)元，省部級(jí)以上重點(diǎn)人才補(bǔ)助則可高達(dá)140萬(wàn)元。

值得一提的是，彼時(shí)規(guī)定，政府補(bǔ)助款需全額用于首付。這也就大大減輕了人才購(gòu)房的首付壓力。

在需求不斷增加的背景下，購(gòu)房熱情從去年下半年開始上漲，疊加今年上半年行情整體的火熱，迅速沸騰達(dá)到高潮。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，義烏的商品房成交套數(shù)逾2600套；2021年前7個(gè)月，月度成交套數(shù)最低也在1300套以上，最高達(dá)到逾4100套。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至6月末，義烏庫(kù)存約為384萬(wàn)平方米，消化周期僅10.7個(gè)月，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

房?jī)r(jià)也水漲船高。以2020年底開盤的都會(huì)文瀾項(xiàng)目為例，這一項(xiàng)目位于位置較佳的福田街道。今年1月份時(shí)，該項(xiàng)目的網(wǎng)簽成交均價(jià)在27742元/平方米，至7月份時(shí)成交均價(jià)走高至35080元/平方米，6個(gè)月漲了逾7300元/平方米。

對(duì)房?jī)r(jià)同樣形成刺激效應(yīng)的，是不斷被烘熱的地市。數(shù)據(jù)顯示，2020年時(shí)，義烏的平均樓面地價(jià)為12786元/平方米，2021年上半年這一價(jià)格攀升至16858元/平方米。

其中堪稱創(chuàng)下紀(jì)錄的是，3月中旬由武漢地產(chǎn)與融創(chuàng)聯(lián)手，以30.0131億元的總價(jià)，溢價(jià)率53%拿下的稠城街道地塊，成交樓面價(jià)達(dá)到了36030.01元/平方米。某房企市場(chǎng)部人士表示，一般測(cè)算下來(lái)，該項(xiàng)目的保本價(jià)要在5萬(wàn)元/平方米。

盡管這一價(jià)格確實(shí)處于絕對(duì)高位，但地塊居于市中心，區(qū)位優(yōu)越。

記者在已經(jīng)處于施工狀態(tài)的現(xiàn)場(chǎng)看到，這一被命名為“江山云起”的項(xiàng)目四周已被圍擋起來(lái)，樓體模樣現(xiàn)出，諸多工人在進(jìn)進(jìn)出出，熱火朝天；項(xiàng)目東南側(cè)是江濱公園，綠色植被豐富，沿著江濱北路向東北方向步行，不足20分鐘就可抵達(dá)義烏名校賓王小學(xué)�！奥�(tīng)說(shuō)要賣到6萬(wàn)�！痹擁�(xiàng)目的一個(gè)供應(yīng)商告訴記者。

這樣的價(jià)格拍出，房?jī)r(jià)難免出現(xiàn)強(qiáng)烈的上漲預(yù)期�！吧习肽炅x烏老是拍地，只要拍地的消息一出來(lái)，周邊就會(huì)漲�！绷x烏當(dāng)?shù)氐闹薪楦嬖V記者，即便如此，“一個(gè)月賣掉十幾套房子不成問(wèn)題”。

行情在這個(gè)夏天戛然而止。7月底，包括金華在內(nèi)的5個(gè)城市被住建部約談。隨即，8月初，調(diào)控政策明顯收緊。

下半年學(xué)區(qū)房降價(jià)70萬(wàn)

首先面市的收緊政策是限售三年。8月10日，義烏發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，其中規(guī)定新購(gòu)買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

“這個(gè)政策出來(lái)后，很多投資客都被洗出去了�！鄙鲜鲋薪楦嬖V記者，之前有許多投資客采用“定金操作”，將手中的錢分拆，在三五套房同時(shí)下定金，行情好的情況下快速轉(zhuǎn)手，賺差價(jià)，但3年的限售期堵死了這種方式。

據(jù)劉洋觀察，此前大批量購(gòu)入房產(chǎn)的投資客戶基本上全消失了，僅有些個(gè)人投資客戶散著買，“現(xiàn)在的客戶自住為主，少部分投資兼自住”。

不僅如此，緊隨著限售政策，上半年攪動(dòng)樓市熱情的人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策也發(fā)生了些許變化。8月下旬，為了解決人才房逾7000組排隊(duì)、補(bǔ)貼難以快速落實(shí)的情況，義烏推出了人才權(quán)益憑證。

據(jù)當(dāng)?shù)厝松缇纸忉�，這套新增的新操作流程是針對(duì)具有全款及首付支付能力的人才。根據(jù)流程，使用人才權(quán)益憑證的，需要自行繳納全部首付款，政府補(bǔ)貼將在按揭的部分予以發(fā)放。

這也就意味著，可獲30萬(wàn)補(bǔ)貼本科學(xué)歷購(gòu)房者，一套總價(jià)250萬(wàn)元的房子，原本45萬(wàn)可上車，若使用上述新規(guī)，則需湊足75萬(wàn)元首付。

江蒙向記者表示，身邊有購(gòu)買了的朋友，收到了開發(fā)商催繳全部首付的函件。

家在義烏、從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)工作的張嘉向記者表示，這一政策原本對(duì)外來(lái)人才較為友好，但當(dāng)前的變化實(shí)則又抬高了購(gòu)房門檻。

據(jù)劉洋透露，某項(xiàng)目的人才購(gòu)房原有800余戶，如今因首付湊不齊而要退款的有100余戶。

需求遭遇雙重?cái)D壓的義烏，很快就加入了全國(guó)市場(chǎng)行情整體下行的通道。多數(shù)項(xiàng)目國(guó)慶后入市的二期，月均銷售僅十余套。即便如此，站上高位的地價(jià)，讓房?jī)r(jià)也難以輕易大幅向下。

“7月份就有下滑的跡象，8月份的新政后，義烏就有大幅度下滑，9月份市場(chǎng)接近冰點(diǎn)，”劉洋回憶道，“7月份佛堂鎮(zhèn)的錦繡朝陽(yáng)首開272套房源，當(dāng)天去化八成，余下幾十套樓層好、總價(jià)高的房源，此后卻基本賣不動(dòng)，10月份銷量在個(gè)位數(shù)。原本計(jì)劃在11月推進(jìn)的二開，因?yàn)樾羁筒焕硐�，可能�?huì)延遲到11月底或12月初�！�

市區(qū)項(xiàng)目的冷清同樣肉眼可見(jiàn)。11月12日，記者在位于后宅街道的濱江翠語(yǔ)華庭項(xiàng)目，偌大的售樓部?jī)H有三位工作人員在現(xiàn)場(chǎng)，背景音樂(lè)把售樓處襯得格外冷清。置業(yè)顧問(wèn)也向記者表示，10月份加推的房源，銷售速度約為一天一套。

不過(guò)，即便去化情況已不甚理想，項(xiàng)目加推的房源也無(wú)法輕易降價(jià)促銷。

“一降價(jià)就可能會(huì)被此前的業(yè)主維權(quán)，”劉洋介紹，7月份位于市區(qū)的美的君蘭錦繡首開價(jià)格達(dá)4.2萬(wàn)元，盡管價(jià)格很高，在當(dāng)時(shí)尚可的行情下，達(dá)到了八成左右的去化，“但價(jià)格站上了這個(gè)高位，就只能頂在天花板上。”

盡管購(gòu)買的樓盤本身未降價(jià)，但敏銳的江蒙還是感受到了市場(chǎng)降溫。他向記者表示，比美的君蘭錦繡更靠近江邊、環(huán)境更好的華潤(rùn)置地悅府項(xiàng)目，近期開盤，均價(jià)卻在3.8萬(wàn)元/平方米，整個(gè)價(jià)格實(shí)際上是明顯走低了。

學(xué)區(qū)房的行情更是急轉(zhuǎn)直下。由于金華入選教育部基礎(chǔ)教育綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，義烏的學(xué)區(qū)房也遭遇重創(chuàng)�！吧习肽昀C湖雙學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)未占用的，300萬(wàn)元以下的一房難求”，而這樣的學(xué)區(qū)房大多只有40平方米左右，“現(xiàn)在降到230萬(wàn)也沒(méi)人買�！敝薪楦嬖V記者。

地市也一改上半年十余家房企搶奪一宗地塊的熱鬧，整體走向冷卻。8月27日，義烏市佛堂鎮(zhèn)頭甲商住綜合樓7幅沿街地塊掛牌出讓，最終有6宗地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍。

人口涌入的城市

根據(jù)義烏市政府披露的數(shù)據(jù)，目前義烏市域面積1105平方公里，下轄6鎮(zhèn)8街道，中心城區(qū)建成區(qū)面積103.8平方公里。

從市中心出發(fā)，十分鐘車程基本可以抵達(dá)市區(qū)內(nèi)大部分目的地，前往位于全域最南端的赤岸鎮(zhèn)，駕車也只需40分鐘。

在義烏的街頭，不同膚色的面孔穿梭而行，國(guó)際化氣息撲面而來(lái)。義烏是浙江的義烏，更是國(guó)際的義烏。義烏作為浙江省轄的縣級(jí)市，雖由金華市代管，卻比金華更加有名。

這里是全球最大的小商品集散中心，被聯(lián)合國(guó)、世界銀行等國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)確定為世界第一大市場(chǎng)。今年上半年，中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)（CCPIT）還下文同意，由義烏中國(guó)小商品城(4.690,
0.00,
0.00%)展覽有限公司組團(tuán)赴德國(guó)漢堡辦展，這將使義烏成為中國(guó)第一個(gè)獲得“出展權(quán)”的縣級(jí)城市。通過(guò)走出去辦展，義烏在國(guó)際上的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。

這里還是中國(guó)最富裕的地區(qū)之一。根據(jù)義烏市統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，2020年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1485.6億元，全市按戶籍人口計(jì)算人均GDP達(dá)到175865元，全體居民人均可支配收入為71210元，這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)僅次于上海，比北京、廣州、深圳還高。其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是高達(dá)80137元，遠(yuǎn)超一線城市。這里也是全球豪車密度最高的城市，2020年末每百戶城鎮(zhèn)居民家庭汽車擁有量60.9輛。

據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年義烏市常住人口為185.94萬(wàn)人，比2010年第六次人口普查時(shí)（123.4萬(wàn)人）增長(zhǎng)50.68%，年均增長(zhǎng)4.18%。這兩項(xiàng)增幅分別高出浙江省32個(gè)和2.4個(gè)百分點(diǎn)，高出全國(guó)45.3個(gè)和3.6個(gè)百分點(diǎn)。截至9月底，義烏全市的流動(dòng)人口突破170萬(wàn)，比去年年底增加8萬(wàn)多人；以此合計(jì)，義烏總?cè)丝诔�過(guò)256萬(wàn)，成為浙江省人口最多的縣級(jí)市。

在浙江省的浙中城市群規(guī)劃中，金華—義烏都市區(qū)（下稱“金義都市區(qū)”）是網(wǎng)絡(luò)型的浙中城市群的核心區(qū)域，由金華市區(qū)、義烏城區(qū)和金東—義西南戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)為主體共同構(gòu)成。金義都市區(qū)建設(shè)世界小商品之都、國(guó)際影視文化之都，重點(diǎn)打造金義科創(chuàng)廊道、義烏跨境電子商務(wù)區(qū)、金義國(guó)際陸港新區(qū)及快遞物流中心、金義綜合保稅區(qū)、橫店影視(12.150,
0.00, 0.00%)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等功能平臺(tái)。義烏作為浙中城市核心之一，將進(jìn)一步擴(kuò)大它的活力輻射范圍。

長(zhǎng)久以來(lái)義烏高等院校缺乏，本地培養(yǎng)輸出人才能力較弱，義烏試圖打破這一困局。近年，義烏引進(jìn)落地了中國(guó)計(jì)量大學(xué)現(xiàn)代科技學(xué)院、浙大“一帶一路”國(guó)際醫(yī)學(xué)(11.010,
0.00, 0.00%)院、復(fù)旦大學(xué)義烏研究院等多個(gè)高校院所。其中，已經(jīng)有3000余名中國(guó)計(jì)量大學(xué)的本科生、研究生在義烏新校區(qū)就讀。

房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)住嗎

樓、地全面遇冷，市場(chǎng)持續(xù)探底，但義烏的需求并未消失。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求下，義烏從2013年開始持續(xù)多年進(jìn)行人才引進(jìn)。2017年，義烏更新后的人才政策首次將大專和技術(shù)人才納入住房、教育等保障體系，如為大專及以上人才提供最低20萬(wàn)元、最高140萬(wàn)元的一次性購(gòu)房補(bǔ)助。不過(guò)，彼時(shí)要求的首付款比例在50%。

大力度的優(yōu)惠，帶來(lái)了顯著的效果。官方數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年間，義烏人才數(shù)量從20.4萬(wàn)增至34.5萬(wàn)；2020年，僅電子商務(wù)行業(yè)就新招引大專以上學(xué)歷超1.2萬(wàn)人，其中外來(lái)人口占九成。

劉洋向記者分析，在義烏近260萬(wàn)的人口中，有110萬(wàn)是租房住的，“去年達(dá)到了人才補(bǔ)貼資格門檻的也有5萬(wàn)人”，將來(lái)都可能會(huì)形成剛需。在義烏從事外貿(mào)工作的蘇朝陽(yáng)向記者介紹，在義烏港進(jìn)行集裝箱裝卸的工人月收入也會(huì)達(dá)到萬(wàn)元以上。

在商貿(mào)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，義烏還在持續(xù)擴(kuò)容。根據(jù)義烏“十四五”規(guī)劃，到2025年，義烏二環(huán)面積擴(kuò)容至266平方公里，人口要達(dá)到300萬(wàn)。

與大部分近年來(lái)快速發(fā)展的城市一樣，義烏也在進(jìn)行著市區(qū)的大拆大建，更新城市(18.730, 0.00,0.00%)建設(shè)，隨之而來(lái)的貨幣化安置提供了購(gòu)買需求。

值得一提的是，早年義烏市進(jìn)行舊村改造時(shí)，打造了大批4~5層的垂直樓。“一層出租做店面，二三層租給別人住，房東自己住在上面，還可以在上面種些花花草草。”蘇朝陽(yáng)說(shuō)，行情好的時(shí)候，一年租金有40萬(wàn)~50萬(wàn)元。

在一家義烏本地中介窗外貼得密密麻麻的廣告中，有一棟位于義烏國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)正對(duì)面的垂直樓，掛牌現(xiàn)價(jià)近1900萬(wàn)，共8層，房產(chǎn)證上面積764平方米，租金收益可達(dá)40萬(wàn)元。

除收入穩(wěn)定的拆遷戶之外，義烏發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)催生了許多身價(jià)不菲的老板。“做生意的義烏人投資理念先進(jìn)，而且對(duì)市場(chǎng)敏感，只要有升值空間，他們就會(huì)通過(guò)各種方式籌集資金投入�！眲⒀笳f(shuō)。

但同時(shí)，作為省里重點(diǎn)關(guān)注的人口凈流入大城市，未來(lái)義烏的保障性住房供應(yīng)也會(huì)增加。根據(jù)浙江省人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，“十四五”期間，全省建設(shè)籌集保障性租賃住房120萬(wàn)套（間）。其中，杭州市區(qū)、寧波市區(qū)、義烏市等12個(gè)人口凈流入的大城市，新增保障性租賃住房供應(yīng)套（間）數(shù)占新增住房供應(yīng)套（間）數(shù)的比例達(dá)到30%以上。

“需求還是在的，房?jī)r(jià)未來(lái)應(yīng)該穩(wěn)得住，”張嘉說(shuō)，不過(guò)當(dāng)前行情不好，加上企業(yè)資金緊張，不排除房企當(dāng)前有意愿降價(jià)。

“最好現(xiàn)在不要買房，這個(gè)時(shí)候最貴了！”一位在義烏生活了20多年、手握兩套房產(chǎn)的出租車司機(jī)告訴記者。

（應(yīng)受訪者要求，江蒙、劉洋、張嘉、蘇朝陽(yáng)系化名）